Newsletter

Sur le même thème

Marketing Vente Gestion
Tous les articles


Dans ce numéro

Tous les articles

Articles préférés

Tous les articles préférés

Les plus commentés

Tous les + commentés

N°754 Janvier 2022

Numéros précédents

3 0 5 1

Comment conclure et gérer votre bail commercial ?

Par Maître Zakharova-Renaud Maître Meunier
N°753 Décembre 2021
Vous exercez votre activité professionnelle dans un local que vous louez ou vous projetez de vous installer dans une boutique à louer. Voici ce qu’il faut savoir à propos du contrat de bail.

La CNAIB Spa, toujours au plus près des attentes des professionnels de l'esthétique, a proposé à toutes ses adhérentes pendant les confinements un échange avec les avocats du cabinet SCP BMGB et Associés. C'est Pascale Monthus, présidente CNAIB du 75, qui a animé ce débat, dont voici un extrait.

C'est l'un des très nombreux services de la CNAIB rendus à ses adhérentes.

De manière générale, le bon choix de l'emplacement du commerce est le gage de sa future réussite, mais également un investissement sur lequel vous pouvez capitaliser.

En effet, même si le succès du commerce s'avérait inférieur à ce qui était prévu, la valeur du droit au bail d'un bon emplacement peut compenser cela de manière significative et permettre la réalisation d'une plus-value en cas de cession.

Il est donc très important non seulement de bien choisir votre emplacement, mais aussi de bien lire et bien négocier votre bail commercial.

LA DURÉE DU BAIL

Un bail commercial est conclu pour une durée minimum de 9 ans, pouvant aller jusqu'à 12 ans dans les centres commerciaux.

Le bail de 9 ans

Lorsque le bail est conclu pour une durée de 9 ans, le locataire peut le résilier librement et sans indemnité au bout de 3 ou 6 années.

De son côté, le bailleur ne pourra pas résilier le bail avant son terme de 9 ans, sauf faute du locataire et certains cas encadrés par la loi.

Le bail supérieur à 9 ans

Attention, si votre bail est supérieur à 9 ans, votre bailleur pourraaugmenter votre loyer de manière conséquente (sans plafonnement), lors de son renouvellement.

Il faut donc exclure cettepossibilité lors de la négociation du bail. Certains baux, supérieurs à 9 ans, privent le locataire de son droit de résiliation du bail au premier et/ou deuxième terme triennal et ont ainsi une durée minimale «ferme» de 6 ou de 9 ans.

Dans ce cas, si le locataire renonce à son droit de résiliation triennale, il peut négocier une contrepartie : comme la prise en charge d'une partie des travaux par le bailleur, une franchise de loyers importante au début de l'activité, etc.

LA DESTINATION DU BAIL

Les parties déterminent librement la «destination du bail», c'est-à-dire la ou les activités qui peuvent y être exploitées.

Toute autre activité est alors interdite au locataire, sous peine de résiliation du bail à ses torts et toute modification de cette activité (sauf activités dites «connexes») donnerait lieu au paiement d'une «indemnité de déspécialisation» au profit du bailleur pour obtenir son accord.

Privilégiez le «tout commerce»

La destination du bail ne doit pas être rédigée de manière trop restrictive, plus l'activité stipulée au bail est large, plus sa valeur sera importante.

Ainsi, les baux «tout commerce» se vendent à des prix largement supérieurs à ceux des baux spécialisés.

L'ENSEIGNE

Évitez de mettre dans le bail le nom de votre enseigne sous laquelle sera exploité le local loué.

Outre le fait que la restriction à une enseigne précise n'est pas légale, chaque changement nécessitera l'accord express du bailleur, avec le respect du formalisme prévu dans le bail et donc le paiement d'éventuels frais (frais de dossier, honoraires, frais de changement du bail, etc).

LE LOYER

Le montant du loyer est librement fixé par le bailleur et son locataire, mais doit rester cohérent avec les prix pratiqués dans le voisinage, la destination et les caractéristiques des locaux, et l'environnement commercial.

Le loyer peut être :

- un loyer variable (un pourcentage du chiffre d'affaires généré par le locataire) et qui peut le cas échéant être couplé à un loyer minimal fixe,

- un loyer fixe, HT et hors charges, révisable aussi bien à la hausse qu'à la baisse. La mention d'une révision uniquement à la hausse n'est pas légale.

La révision du loyer

Le loyer peut tout d'abord subir une «révision» annuelle en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l'INSEE. Il peut ensuite faire l'objet d'une «révision triennale» à la troisième ou à la sixième années.

Cette révision, qui est à l'initiative, tant du locataire que du bailleur, ne peut en principe excéder le coût de variation de l'indice ILC.

Toutefois, lors de ces révisions, le bailleur peut demander une augmentation plus importante du loyer dans les cas prévus par la loi, qui ne peut toutefois excéder, pour une année, 10 % du montant du loyer versé l'année précédente.

Cette disposition n'étant pas d'ordre public, le bailleur pourrait être tenté d'y faire renoncer le locataire par une clause du bail.

Attention, si le bail comporte cette renonciation, vous pouvez vous retrouver avec une augmentation très significative des loyers par rapport au bail initial.

Autres conditions financières

Concernant les autres conditions financières, il s'agit généralement du versement d'un dépôt de garantie. Si le montant de ce dépôt de garantie est
supérieur à deux termes de loyer (deux mois pour le loyer mensuel, six mois pour un loyer trimestriel), il produira des intérêts à votre profit pour la partie excédante.

Les garanties

Le bailleur peut demander des garanties pour le paiement des sommes dues par le locataire. Il s'agit soit d'une caution personnelle, simple ou solidaire, soit d'une garantie à première demande par laquelle une banque s'engage à payer à la simple demande du bailleur une somme d'argent déterminée, sans pouvoir contester le montant ou s'opposer à la demande de paiement.

Attention, la garantie bancaire à première demande représente un coût pour le locataire : soit la banque va vous facturer annuellement ce service, soit, le plus souvent, elle va vous demander de bloquer sur un compte spécial le montant égal au montant de la garantie demandée par le bailleur.

Un conseil : négociez plutôt une caution simple que solidaire et évitez la garantie bancaire à première demande.

DROIT D'ENTRÉE ET PAS-DE-PORTE

Le bailleur peut demander le versement d'un «droit d'entrée» ou de «pas-de-porte». Il s'agit en quelque sorte d'un paiement pour obtenir la mise à disposition des locaux.

C'est une somme assez conséquente payée une fois, à la signature du bail. Sa nature doit être précisée dans le contrat, puisque le locataire pourra la déduire des bénéfices imposables s'il s'agit d'un supplément de loyer, mais pas s'il s'agit d'une indemnité.

Cet article
est réservé aux abonnés

Pour accéder à la suite de cet article, veuillez vous identifier :

Mot de passe oublié ?

Nouveau Client

13545 Votez
Retour aux articles

Commentaires

Voir tous les commentaires

Soyez le premier à laisser un commentaire

Connectez-vous pour laisser un commentaire avec votre pseudo. Si vous n’êtes pas identifié, votre commentaire apparaitra en Anonyme.
Saisissez ce code de sécurité :