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N°718 Octobre 2018

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Bail commercial : renouvellement rime souvent avec changements

N°636 Avril 2011
Un statut légal très strict encadre le renouvellement du bail commercial. Mieux vaut être averti : son application n'est pas laissée à la seule volonté du bailleur et du locataire.

Parmi les conditions imposées pour bénéficier du renouvellement du bail commercial, il est important de rappeler que le locataire doit être propriétaire du fonds exploité dans les lieux. La loi n'exige pas que le locataire exploite personnellement le fonds (en cas de gérance libre par exemple). De son côté, le bailleur doit garantir la commercialité des lieux loués. Le tribunal a jugé que, si un mois après la prise d'effet du bail un arrêté municipal impose la fermeture du magasin pour raison de sécurité, le bail peut être résilié. Autre condition importante : le fonds de commerce doit avoir été exploité au cours des trois dernières années qui ont précédé l'expiration du bail.

MINIMUM 9 ANS

Le bail renouvelé sera le plus souvent constaté par un acte sous seing privé ou notarié. Toutefois, si le renouvellement a été obtenu à la suite d'une instance judiciaire et que l'une des parties refuse de signer le contrat, c'est la décision de justice elle-même qui constituera le bail. Le bail renouvelé peut également résulter de la prescription de l'action en fixation du loyer à la suite de la délivrance d'un congé avec offre de renouvellement du bailleur ou d'une demande de renouvellement du locataire. Il doit avoir une durée de 9 ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Lors de chaque renouvellement, il appartient le cas échéant au bailleur ou au locataire d'exprimer sa volonté de contracter pour une durée de douze années, faute de quoi, le bail est renouvelé pour la durée légale de neuf années. Bien entendu, le principe d'une durée de 9 ans pour le bail renouvelé est soumis aux mêmes exceptions que lorsqu'il s'agit d'un bail originaire. En d'autres termes, le locataire peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale et que le bailleur a la même faculté, mais seulement dans le cadre de l'exercice, de certains droits de reprise.

Le droit d'option du bailleur

Le bailleur peut après avoir consenti au renouvellement, et jusqu'après la décision fixant les conditions du nouveau bail, changer d'avis et refuser le renouvellement. C'est ce que l'on appelle le droit d'option. Le bailleur peut exercer ce droit d'option, qu'il ait consenti au renouvellement dans un congé, dans une réponse à une demande de renouvellement ou dans l'absence de réponse à une telle demande. Il perd ce droit lorsque c'est contractuellement et par avance qu'il s'est engagé à renouveler le bail. Il en est de même lorsque, l'offre de renouvellement ayant été faite moyennant un certain loyer, le locataire a accepté non seulement le principe de l'offre mais également le montant du loyer proposé.

MIEUX VAUT UN CONTRAT !

A défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. Le droit au renouvellement porte sur la totalité des lieux loués, même si la propriété de ceux-ci s'est trouvée divisée. Ce principe de l'identité d'objet entre l'ancien et le nouveau bail reçoit cependant exception dans trois circonstances.

La première circonstance concerne les droits de reprise réservés au bailleur. Deux peuvent être partiels : le droit de reprise pour construire exercé sur un terrain et le droit de reprise pour habiter. La reprise partielle impliquant nécessairement renouvellement partiel, le nouveau bail dans un tel cas ne portera que sur la partie non reprise.

La deuxième circonstance vise le locataire lorsqu'il demande le renouvellement et qu'il a consenti des sous-locations partielles. Les sous-locataires ont, sous certaines réserves, le droit d'obtenir le renouvellement de leurs sous-baux directement du propriétaire. Dans ce cas, par conséquent, le nouveau bail du locataire principal ne portera que sur la partie non sous-louée.

S'agissant de la troisième circonstance, il peut arrive enfin que l'objet du bail renouvelé, au lieu d'être moins important que celui du bail expiré comme dans les deux cas précédents, se trouve au contraire plus étendu. Cela se produit lorsque, au cours dcu bail précédent, le locataire a agrandi les constructions existantes ou en a ajouté de nouvelles. Le propriétaire du sol devient propriétaire de ces constructions par accession, soit en vertu de la loi si le bail n'a pas prévu le cas, soit, ce qui est de loin le plus fréquent, en vertu d'une clause du bail expiré. Le nouveau bail porte alors tant sur les constructions édifiées par le locataire que sur celles qui existaient antérieurement.

LE LOYER SOUS CONTRÔLE

Le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. Cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le principe selon lequel on doit appliquer la valeur locative a été amoindri par l'institution d'un plafond. Jusqu'en 1988, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à 9 ans, ne pouvait excéder un coefficient publié chaque année au Journal officiel sauf modification notable des éléments de commercialité.

Depuis lors, les coefficients ont été abandonnés et remplacés comme en matière de révision triennale, par la référence à la variation de l'indice du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Pour déterminer le montant du nouveau loyer au jour du renouvellement, le loyer à prendre en considération pour l'application de la variation indiciaire est celui fixé par le bailleur et le locataire, hors éventuelle franchise, lors de la prise d'effet du bail à renouveler et non le montant du loyer réellement acquitté. Les indices à retenir sont, à défaut de convention différente, d'une part le dernier indice publié au moment du renouvellement d'autre part l'indice correspondant 9 ans auparavant.

Pour les baux dont la durée a excédé les neuf années contractuelles, il faut prendre le dernier indice du coût de la construction publié au moment du renouvellement effectif et on le compare à l'indice antérieur séparé de celui-ci par une durée égale à celle qu'a eue effectivement le bail. Une précision utile : pendant la durée de l'instance qui a pour objet de fixer les conditions du nouveau bail, le locataire doit continuer à payer son loyer au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut être fixé par le juge.

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